本帖最后由 静静的思索 于 2020-9-14 09:29 编辑
有房才有家，安居才能乐业，买房历来都是老百姓生活中的头等大事，每一个购房者在选房、购房时都应谨慎抉择，尽量规避风险。下面这个关于二手房买卖的案件就是提醒大家，买房时不能光看外观是否有缺陷，更要关注权利是否有瑕疵。
案 例
朱某偶然得知其租住小区的刘某要卖房，于是主动联系刘某买房。刘某对房屋的相关情况如实相告，尤其提到这套房子是按揭购买，目前尚未还清贷款，所以房子还处在抵押给银行的状态。刘某承诺，只要房子卖出去回了款他马上就去银行还清按揭。朱某看中房屋价格便宜，于是迅速和刘某签订买卖合同，交清房款后立马搬家入住。虽然刘某迟迟未和他办过户登记手续，但朱某认为自己只要真金白银花了钱就没问题，再说自己已经住进来了，谁也不能把他赶出去。可刘某收款后根本没拿去还按揭而是挪作他用了，银行向刘某多次催款未果遂向法院申请执行。直到法官查封房屋并上门要求腾退，朱某这才慌了神向法院提起执行异议。可因为买卖行为发生在银行抵押权设立之后，朱某的执行异议被法院驳回。朱某后又提起案外人执行异议之诉，仍被判驳回诉讼请求。 眼看朱某就要“房财两空”，法院为了减少矛盾纠纷，最终说服银行把抵押权转让给朱某，朱某代刘某还清了房屋的按揭款，总算让房子“实至名归”。朱某原是贪图便宜才买的这套房，没想到最后却付出了更高的代价。其遭遇让人同情，但更值得我们反思：房屋买卖乃大宗交易，对个人和家庭影响深远，法官在此提醒您，以下“四步”记心上，购房风险可控又可防。
一、购买房屋须谨慎 查清“他项权”为先
根据物权法第四十条和即将施行的民法典第二百四十一条的规定，房屋所有权人有权在自己的不动产上设立抵押权等他项权。这就要求咱们买房时不仅要仔细核验房屋的外观质量，还应核实房屋的内在权利负担。具体的核实方式就是向不动产登记部门查询拟购房屋是否已被抵押或被法院查封，如设有抵押，还应进一步核实抵押权人是否知晓并同意出售房屋，以便全面评估自身风险并采取有效措施降低风险。
二、房屋如设有抵押 房款缴纳控流向
现实中像刘某那样不讲信用，收取房款不用于清偿债务导致房屋无法过户的情况屡见不鲜。尽管抵押权人享有优先权利，但抵押房屋也不是不能买，购房者可通过控制房款流向的方式确保自身权益。
三、交付条件应明确 及时占有上“保险”
双方可以在合同中明确约定房屋交付条件，一旦条件成就，购房者就应督促房屋出卖人将房屋移交其占有。这样做，一是可以避免房屋出卖人“一房多卖”或租给他人导致合同目的不能实现的风险，为合同顺利履行及时加上一层“保险”；二是即便房屋被法院强制执行，购房者还可通过执行异议和案外人异议之诉的方式，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行。
四、合同履行须全面 过户登记有保障
根据物权法和即将施行的民法典的相关规定，房屋买卖合同一般自合同成立时生效，未办理物权登记虽然不影响买卖合同的效力，但是登记情况仍是确定物权归属的根据。简单来说，只要房屋未完成过户登记，购房者哪怕既签了合同又付了钱，也并没有取得物权，仍不是房屋的合法权利人。买房人只有围绕“过户”这个终极目标履行合同，履行行为才是有意义的。
总之，买房有风险，交易须谨慎，买抵押房更得慎之又慎。古人云“小心驶得万年船”，一次用心可避免诸多麻烦，对于买房人而言，过至名下方有保障，权证到手才算交易告终。（CCTV法律讲堂）
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