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在深圳，最宝贵的就是购房资格了。 而如果想要用好你的购房名额，你买的第一套房就变得尤为关键。 很多小白买第一套房，优先考虑的是什么？是居住舒适度！ 而他们往往忽略了2个更重要的点：房子未来的转手和房产升值。 有些不懂房产的人，总以为自己能守着一套房住一辈子，但房子一过十年，着急换房、痛骂房子不涨的，却又是他们。 真是买房一时爽，换房火葬场。 在深圳，买第一套房，如果不重视房子流动性和涨幅，以后置换出现问题，就算哭爹喊娘也没用。 今天这篇，准备给在深圳买第一套房的朋友做做科普。 郑重告诉诸位： 如果有的选，这波疫情之后，你的深圳首套房，千万不要买到以下这4类未来流动性极差又不好涨的房子！
01
第一，不要买深圳楼龄超过25年的老房子。 如果要给一个直接点的时间范围，2000年之前的房子基本都不用考虑。 这些深圳的老房子通常分为两类——没有好学位和有好学位。 先说第一类，没有优质学区的老房子。
这一类房子的特点是：
行情好的时候，哪怕在好地段也难大涨，行情不好的时候，下跌最猛。
就拿南山举例，去年9月份的时候，中原地产曾经整理过深圳各个板块的小区涨跌。 仔细看南山的数据，你会发现：
南山的南头片区，当时片区内跌幅最大的小区是荔芳村，跌幅达到7.2%，是1989年的小区。 南油片区跌幅最大的小区是京光海景花园，是1995年建成的小区。 西丽桃源片区跌幅最大的小区是桃源村二期，1997年的小区； 前海月亮湾片区跌幅最大的是月亮湾花园，1993年的小区。
各个片区跌幅最大的小区，都有一个定律：
楼龄都在25年以上。 像在南山这样核心的地段，片区发展成熟、项目又多，楼龄太老的小区，既涨不动，又不好住，往往很难成为多数人买房的首选。 南山尚且如此，龙岗、龙华、宝安这些区域同类型的老房子只会更难涨，流动性也会比核心区的老房子更差。 再说第二类，有好学区的老房子。 很多急着要学位又有资金实力的家长，会用第一套深圳名额买名校学区房。 如果放在2-3年前，这种做法还有性价比。 因为这些房子虽然楼龄老住起来体感很差，但起码在2021年之前，深圳的名校学区房还有在涨。 但如今，在大学区、名校集团化这些学区房的改革大招下，学区房的性价比只会越来越低。 过去一年的房价数据显示，几个名校片区中：
百花片区跌了20%； 南山第二外国语学区房跌了20%； 龙华深高北学区房跌了20%；罗湖深中学区房跌了12%
名校的学区房都在跌，而且跌幅都在10%-20%。 去年深圳一系列的学区房改革，已经打击了学区房的确定性，接下来，我可以确定顶级学区房的价格再难上涨。 在学区价值被稀释的情况下，老小区就失去了它唯一的价值。 既贵也不好住，还没有多少上调空间，基本就是高位站岗，未来恐怕跌了20%还卖不出去。
02
第二，不买两类次新房 第一类，价格明显虚高的二手次新盘，这一类次新主要集中在西丽、前海、梅林关、布吉。 有一部分次新盘，仗着自己楼龄短，价格飘飘然，明显高出区域内其他二手房一大截，这一类次新盘你首次置业的时候要小心。 在西丽，大学城那一块的次新盘宝能城、博林天瑞价格上到15-17万/㎡，而其他楼盘稍微贵一点的均价只有11-13万/㎡左右。
这一看，前者贵太多了。 前海的佳兆业前海广场，也是同样的问题。
虽然是2017年的次新盘，但均价要到17-18万/㎡，离地铁还远，而前海南其他楼盘的均价，大概只在15万/㎡上下。单价一平米高了2-3万/㎡。 最有说服力的例子就是布吉的信义金御半山，在布吉遍地5-6万/㎡的二手房中，它去年最高成交价已经到了9.5万/㎡，报价上10万/㎡，比整个片区均价高了3-4万/㎡。 10万的价格，选哪里不好？为什么要选布吉的次新？买了未来还有多少升值空间？ 上述这些价格高的次新盘，虽然都是片区内的天花板，但正是因为它们是天花板，上涨幅度就变得很有限，有些盘的房价甚至还会跌。 第二类，周边新盘比较多的次新盘。
这类次新主要集中上塘、光明、沙井、大运、坂田、坪山板块 当下深圳的新盘多而且限价，新房和二手有倒挂，买新盘比买二手次新盘更划算。 看看这些板块的新房二手房价格对比就懂了：
光明，次新盘价格8万/㎡，新房只要4-5万/㎡； 坂田，次新盘价格8-10万/㎡，新房6万/㎡ 沙井次新价格6-7万/㎡，新房4-5万/㎡； 上塘次新价格9万/㎡，新房6-7万/㎡
如果要买新房供应量大的板块，与其选次新，不如选新房。 总而言之，在深圳买第一套房，不适宜选择价格高的次新盘，如果是改善需求，打新抢不过刚需，倒可以考虑次新房。
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第三，不买离地铁太远的房子，无论是新房还是二手房。 具体什么叫离地铁太远，我给一个时间限定——15分钟。 以此为界，步行距离超过15分钟的房子，都不属于近地铁。 很多人在深圳买第一套房的时候，预算都会很紧张，所以有些人会愿意牺牲一下通勤，买那些离地铁远的楼盘，甚至考虑用公交代替地铁。 但深圳是一个把地铁当作生命线的城市，对于一个深圳买房的刚需而言，地铁是第一个考虑的配套。 你要搞清楚，你买的第一套房通常都是刚需房。
这也就意味着，未来你要卖掉刚需房置换的时候，你面对的买家，不是豪宅客、也不是改善客，而是刚需客。 当你的房子只有刚需接盘的时候，就算你不考虑你自己的需求，你也得考虑未来接盘侠的需求。 房子其他的配套再好，房子品质再好，刚需只要看到房子离地铁太远，都会有所犹豫。 而近地铁的房子，流动性肯定更有保障，就算不卖，出租也更好租。 与此同时，还要额外提醒一下：远离那些画大饼的地铁新盘。
这一类所谓的未来地铁盘，往往会在销售中心就给你画大饼，说楼盘附近未来会规划有某一条地铁线，就在楼盘门前经过等等...... 但一问什么时候建成？
销售的回答就是疑问三连：不确定、还没有出规划，可能要很长时间........ 在这里要给大家明确一下，深圳地铁的五期规划（2023-2028年）还没有出台，很多所谓要开通的地铁线，其实只是存在于开发商的想象中。 四期已经确定在建和开通的是以下这些线路：
上述这些是确定的，其他还没确定的线路，如果进入不了5期，那就得再等5年，一来二去这时间就是10年，10年之后才通的地铁，这还算地铁盘吗？ 所以，但凡是还没有确定的地铁规划，就依然会有变数。 最后，我想你只要明确一点就行： 项目附近没有确定规划的地铁线和站点，都不能算作是地铁盘。
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第四，不要买低价法拍房。 我知道，现在深圳有很多法拍房可以捡漏，有些房子能降到原价的50%甚至40%。 价格上，法拍房是真的笋，但低价法拍房的情况，真的很复杂。
法拍房交易中，最大的变数就是原业主。
因为法拍房是由法院委托拍卖的，买家不直接和原业主对接，很多原业主的信息你根本不清楚。 而这中间产生的信息差足以致命。 比如法拍房的原业主是否存在资金借贷纠纷，你可能不知道。 万一最后要拿法拍房抵债，买了就等于你陷入了复杂的纠纷之中，到时候就得和债主们打交道。 比如房子有没有带租约，你可能也不知道。 到时候买完房子想去收房，一看还有租客住在房子里，还拿着合同对你说“买卖不破租赁”，你想赶走他你还无凭无据。 比如还有房屋产权的属性，你可能也不知道。 万一这房子是离异夫妻共同持有50%或者是合资购买各持有50%产权，你买的时候没注意，以为是一方的产权，那后面另一方来找你怎么办？到时候就是一大堆破事等着你去解决。 在深圳，不止是50%产权，就连1%产权的房子都有，西乡的阳光海湾花园，曾经就挂出过一套1%产权份额的法拍房，起拍价只要8万。
所以我说法拍房是真的复杂，没有专业大神带你玩，别说深圳第1套，就算你是买深圳第10套房，也不要碰。
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讲了这么多，其实主要想提醒的其实就是一句话： 买第一套房，不要只关注居住感，更要关注流动性、关注潜在的上涨空间。 刚需第一套和改善需求的要求完全是不同的。 刚需未来一定会有换房需求，流动性可以保障换房效率，上涨空间可以保障置换的资金需求。 我们现在所做的，都是为了未来7-10年后的自己。（房天下） |
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