恒大地产的董事长不再是许家印了、炒房客的末日也快来了

鑫海视听 · 发表于 2021-8-21 11:51:32

房地产开发商靠什么赚钱？

有人不假思索的回答，靠开发地块卖房子赚钱啊。

对，也不对。

靠卖房子确实能赚钱，但赚的很少，开发商的利润率其实被压制的很低，真的是一个辛苦钱。

但这些年开发商能获取暴利，发了大财，也确实是靠卖房子。

开发商靠卖房子能赚多少钱，要考虑一个重要的变量，就是房价的波动。

如果房价原地不动，开发商的利润是非常微薄的，如果能躺着赚大钱，政府也会强力管控。

但如果房价暴涨，那就不一样了。

每一个开发商，都持有天量的土地储备，以保证公司开发进度的可持续。

年销售额1000亿的房地产商，有三四千亿的潜在房子等待开发，这很正常。

卖1000亿的房子，按10%利润率算，也就赚100个亿。

多，但也不多。

因为如果房价翻倍，手里捏着的潜在房子，本来只能卖三四千亿，现在可以卖6000~8000亿。

这一下子，就是3000~4000亿的利润。

和这么庞大的利润相比，100亿算个毛线啊。

因此，在所有的房地产公司里，最重要的部门不是质量部门，甚至不是销售部门，而是投资部门。

谁能拿到地，谁牛逼。

开发商成功拍下一个地块，那是要庆祝欢呼的。

都是购物行为，你去商场里买个手机，不会特地开个派对庆祝一下吧，为什么开发商买到地就要庆祝？

因为地块这东西，买到就是赚到啊。

房价上升后，储备土地的恐怖增值效应，让中国所有的开发商盈利模式变得异常单一。

整个公司所有的架构，都是为了尽最大努力去储备土地，杠杆拉到极致，销售回款只要能勉强维持资金链就行。

所有的部门，都围绕增大公司土地储备这个目标去努力。

在保证资金链不断裂的前提下，能囤多少地就囤多少地。

卖房子才能赚几个钱，囤地才是发财之道。

每年开发一部分出来卖钱，那是为了维持现金流，以保证自己可以拿到高额的贷款。

现在国家出了新房限价政策来遏制这种行为，但过去没有。

在过去的20年里，谁敢囤地，谁敢极限囤地，谁发财。

开发商的身家从几亿到千亿只用了十几年，靠卖房子那点辛苦钱，怎么可能发家这么迅速呢。

赚的，都是土地和房价暴涨后增值的钱。

因为所有的房地产商都是靠这个逻辑发家的，所以他们才对土拍如此的痴迷，在政府几乎明着说房价肯定不准涨的前提下，依然疯狂的去抢地。

如果你是开发商本人，靠这个办法赚了十几年的钱，从区区一桶金变成了几十亿身价，你也会继续这么干的。

论玩杠杆，论吃时代红利，地产商是行家里的祖宗。

但这种发财的逻辑，因为恒大的陨落，彻底改变了。

恒大地产，不是中国最有钱的开发商，但却是中国囤地最多的开发商，土地储备行业第一。

根据恒大的公开财报，截止2020年12月31日，恒大总土地储备项目798个，总规划建筑面积2.31亿平方米

2020年9月，恒大副主席夏海钧表示：

如果去化37%，能实现6500亿元的目标，如果去化超过50%，能够实现8000亿元的销售目标。
按这个数据反算，恒大的总土地储备是1.6万亿元。

这公司，规模真的很庞大。

2021年8月，恒大地产的董事长换人了，从许家印变更成了赵长龙。

从这一天开始，许家印的地产时代，正式结束。

与此同时，恒大地产的法定代表人也换人了，从柯鹏变更为了赵长龙。

赵长龙何许人也，能从许家印手里接过恒大地产？还顺便接了法人代表？

随便一查，结果发现赵长龙身上背着几千条企业风险信息，简直多到吓人。

这么一个人出来当恒大地产的董事长和法人，而许家印和柯鹏在这个风口浪尖紧急卸任，怎么看都有找背锅侠的意味，很难不让人引发种种联想。

就算这种种联想全是错的，董事长和法人紧急换人，怎么看都不可能是一个好兆头。

尤其是在恒大欠钱逾期，多处工地停工的新闻铺天盖地的背景下。

为什么繁花似锦的恒大突然就开始大面积欠钱了？

以前的地产一哥是万科，后来换成了碧桂园，什么时候突然变成恒大了。

不声不响间，恒大的土地储备居然成了全行业第一。

2018年，万科喊出了“活下去”的口号，全方位降低自己的负债。

而与此同时，恒大在全方位的增加自己的负债。

一瞬间，万科和碧桂园就被恒大给甩后面去了。

因为在2017年，恒大准备借壳深深房，从A股上市，找了1300亿资金当战略投资入股。

根据和1300亿战投方签的协议，恒大在2018到2020年，要实现净利润不低于500亿元、550亿元和600亿，然后每年分配至少68%的净利润给战投方。

另外，恒大承诺最晚要在2021年1月31日前重组上市，否则战投方有权要求恒大以原有投资成本回购战投方的股份。

这条件听起来很诱人，稳赚不亏，于是大笔资金蜂拥入账，关系不好你还拿不到恒大的战投名额。

于是，1300亿就这么到账了。

你以为这是恒大背了1300亿负债么？

当然不是，这是恒大增加了1300亿的本金。

恒大以前的负债率是90%以上，也就是1块钱干10块钱的事情，到了2020年底，那也是1.5元干10块钱的事。

拿了这1300亿本金后，恒大杠杆一上，直接就能干1.3万亿的事情

毕竟从纸面上，战投方是在入股恒大，而不是借债给恒大。

因此，2018年万科喊着活下去的同时，恒大在疯狂的扩张，到处上杠杆，把这1300亿用最快的时间变成1.3万亿。

只要恒大能上市，这1300亿的股份可以在二级市场自由抛售，和恒大没有关系，所以恒大依然有千亿级的资本金，银行依然可以按规矩贷给恒大万亿级的资金。

只要资本操作一切顺利，很快就可以凭空变出万亿体量。

要是侥幸再吃到一波房价翻倍暴涨。。。

同志们，一瞬间，身家就可以翻几十倍啊。

我刚才说，论玩杠杆，论吃时代红利，地产商是行家里的祖宗。

现在你应该可以理解了。

这种极致杠杆的玩法，在任何行业都是死路一条，你要是敢用这么高的杠杆去开工厂，保证你骨灰都不剩。

但是在房价持续暴涨，最短不超过5年就一定会翻一倍的历史中，敢这么玩的房地产商都发财了。

只要能撑住5年杠杆不爆，自己就能瞬间碾压那些胆子小的同行，远远的把他们甩在身后，实现阶级跃升。

这个操作思路，其实和某些极端炒房客，如出一辙。

2020年，中央出台政策，严管房地产红线，遏制地产商的无序杠杆扩张。

中国恒大三道红线全中，资金链的综合危险度位居全国第二名。

看清房地产大亨的真实嘴脸，也从内心了解未来房地产价位走向！

资阳人也该明智选择理性买房了吧？（未完待续）

文章来源：远方青木编辑整理：黄向东